当地时间2月22日，加拿大5年期政府基准债券收益率达到2020年低点的两倍。

这意味着加拿大抵押贷款利率将进入上升通道。

以上图片来自于 “微信公众号 好房网FunHouses”

黄三水提醒大家，尽管加拿大央行没有提高基准利率，但商业银行的抵押贷款利率在实际经营中主要受到加拿大国债收益率影响。

5年期政府基准债券收益率上涨则5年期固定抵押贷款利率上涨。

而5年期固定抵押贷款利率上涨又意味着市场流动性降低，通俗的说就是能往外放贷的钱少了，抵押贷款利率要增加了，买家抢房的成本要提高了。

黄三水表示，大温地产局、BC地产局、加拿大地产局都在鼓吹同一件事，那就是加拿大本轮房价暴涨得益于贷款利率下降和升级住宅空间的需求。

一旦加拿大抵押贷款利率进入上升通道，则意味着房价的两大支柱被打断一根。对未来房价或有致命影响。

根据银行业的解释，政府债券收益率是抵押贷款利率的锚，债券需求很高时，债券收益率上升；投资者债券需求低时，债券收益率下降。

而政府债券的最主要持有者就是加拿大各大银行，所以2021年2月加拿大国债收益率同比2021年翻倍就意味着银行开始把大量资金转移到购买国债，用来放贷的资金自然减少。

换一个角度说，银行是商业机构不是慈善机构，买国债是为了赚钱，放贷也是为了赚钱，如果银行觉得放贷的收益更高风险可控，就更倾向于放贷，反之则倾向于购买国债。

所以加拿大国债的收益率翻倍也说明加拿大的商业银行认为放贷的利润在降低风险在增加，这个趋势持续下去，最终的结果就是抵押贷款加息。

甚至有可能比央行增加基准利率导致的加息幅度还要高。这也是市场自发调节机制决定的。

加拿大政府5年期基准债券收益率在2021年2月18日达到0.59％，是2020年8月最低点0.30％的两倍。目前加拿大银行给储蓄客户的最高利率可以达到1.25%-1.5%，也就是说现在抵押贷款利率低于2.1%，银行放贷有可能是亏损的。

当然，银行的资金来源非常复杂，这么简单的计算未必准确。但各位朴素的想想，加拿大银行用1.99%的贷款利率借钱给你，他的纯利润有没有可能达到0.59%，如果不能则银行当然更倾向于买国债。

不过银行也不会无节制的购买国债，因为国债买多了会把国债利率压低，低到一定程度，银行又会倾向于放贷。

市场基本上是通过这种方式自我调节风险。当市场拥挤时，回报较少，而当投资者风险更大时，回报则更多。

根据加拿大媒体的计算，2021年2月加拿大最大借贷能力比2020年8月下降了3.3%，2021年2月加拿大最大借贷能力比2021年1月下降了1.9%.

可以发现，国债收益率的提高对最大信贷额度的影响不是匀速的而是突然加速的，过去一个月，银行开始猛然转向购买国债，导致最大借贷能力明显下降。

黄三水说，如果仅仅是目前的这个数字，大家不必惊慌，对加拿大房地产市场不会有本质影响，但问题是趋势一旦形成不会马上回头。即便加拿大国债收益率就稳定在0.59%很长一段时间，也会导致加拿大抵押贷款利率的上涨。

然后市场会发现，买家的购买力开始减弱，比如之前能从银行贷出100万的人只能贷款95万了。

或许现在可以理解为什么BMO、CIBC、CMHC一直在唱衰房价，而其他商业银行也没有公开看多过房价，因为他们是真正了解资金走向的机构，对银行来说风控比盈利更重要。

但黄三水强调，现在就说加拿大房价迎来重大利空为时过早，不过买家需要趁早下手锁定最优惠利率，一旦银行开始加息，则心仪的房子有可能变成烫手山芋。