加拿大政府去年没有向国会提交过“2020-21年预算案”，由于众所周知的原因，所以将于本月底提交国会的新“2021-22年预算案”，就是两年来的唯一一份预算案了。

据加拿大金融邮报专栏分析，新预算案中可能会有一些税收优惠政策的内容。

这些税收优惠政策将惠及住房投资客及房东、租房者和正在考虑“大房换小房”的老人，同时又不会给房价带来任何上涨压力。

此时加拿大全国的房价正在上涨之中。

加拿大地产经纪协会（CREA）二月份的月度统计报告指出，今年一月份，全国住房市场多项指标再破历史记录，成交量和价格都比去年发生大涨，而新上市量却发生暴跌，全国绝大部分地区市场都呈标准的“卖方市场”形态。

最新的一月份“加拿大国家银行Teranet全国综合房价指数”比去年同期提高了9.6%，而同时的一月份全国的失业率达到9.4%（去年同期为5.6%），总失业人数增加了76.2万多人。

金融邮报专栏作者希思（Jason Heath）自己就是一名理财规划师，对税收如何影响民众的房地产和财务决策颇有研究。

他说，按照通常的做法，投资客如果拥有出租房屋，可以申请各种税收抵扣（tax deduction），可以用出租成本如按揭贷款或信贷额度利息等来冲减租金收入，也可以申报折旧即“资本成本补贴”（CCA）用作税收抵扣。

如有一幢价值50万元的出租房产，以2%的利率按揭贷款了40万元，投资者就可以申报近8000元的年利息作为出租费用，再通过折旧得到最多20000元的税收抵扣。

高收入的纳税人，如果申报这些抵扣的话，可以节省50%或14000元税款，地税、保险费以及公寓管理费等也都能得到减免。

同时，租客也可能为所付租金获得税收抵免（tax credit）。

在安省，通过“能源和地税补贴”（OEPTC）税收抵免项目，老年人可以有1247元的税收抵免，其余年龄人士可以有最多1095元的税收抵免，但这个项目只适用于中低收入者。

而在现在的租房者中，是不乏中等乃至高收入者的，尤其是年轻一代的租房者。

希思所设想的预算案新税政，是在“资本利得税”的方向。

免征或迟征资本利得税

平抑房价的关键是增加供给，房东直接售房给熟识的长期租客，是个很好的高效上市和增加供给方案。

但如果出售出租房产，最大的问题是房主必须为买卖差价缴纳“资本利得税”。

通过房产买卖所得到的“资本收益”，50%都要拿出来缴税，而且此时所有以前已经申报过的折旧也会被纳入收入一并计算。所以仅此一项，就足以让投资购房者很难愿意出手售房。

所以在新预算案中可能会有一些方法来鼓励业主出售房产给特定的买家。

可选的方法之一，是如果房东将房产卖给无特殊关系的租客，而租客此前已经在此租住了两年以上，则可以向房东提供免征或迟征资本利得税的待遇。

提供有限的资本利得税豁免，或者将较难资本利得税的期限推迟最多五年，都有助于鼓励这种“房东-租客间交易”。

如果房东和租客决定进入这种交易，地产经纪的角色可能就会有所变化，如果房东和租客可以达成“私下成交”，中介的职能就可能会只集中于提供可参照房屋的价值评估等。

希思认为，通过此举可使房产投资者的投资发挥很好的作用，即政府可以用税收优惠来换取住房高上市率和供需矛盾缓解。

这样的税收做法做并不少见，比如，加拿大联邦政府和省级政府对购买初级矿业和能源企业的流通股就提供有税收抵扣和抵免的优惠，此外，在特定“劳工保证风险投资基金”（LSVCC）中投资也有税收抵免。

通过RRSP和TFSA吸引住房投资和促进房源释放

以税收的方法，可以吸引投资者为可负担住房建设提供投资，也可以使原本要投资出租房的投资者们也参与进来。

如果投资所得可以存入免税的RRSP（注册退休储蓄计划）和TFSA（免税储蓄账户），而不像出售出租房那样要缴税50%，可想而知就会有更多的投资者参与。

在美国，房地产投资者出售出租房后，如果购买了类似的房产，上一处房屋的资本利得税就可以全部或者部分推迟到下一处房屋出售后再缴纳了；

在澳大利亚，65岁以上者出售自己拥有10年以上的主要居所并换住面积较小的住房，可以一次性将得款存入免税退休金账户。

加拿大如实行类似的激励措施，可以允许将老年人“大房换小房”的利得一次性存入TFSA，以鼓励上市供给有更多人数的家庭购买所需。

加拿大的主要居所出售本来就是免资本利得税的，所以此举并不影响税入但却可以将老人们的房产变成投资资产，同时又能为年轻人腾出房源。

近年来的诸项税收措施，如海外买家税、空屋税以及向炒房者征收商业所得税而非资本利得税等，在帮助加拿大楼市恢复平衡的过程中都有作用。

但希思认为面向租客、投资客和老年人的出台“正能量”税收优惠政策可能要比“负能量”抑制措施更有效，也更有利于楼市发展。