这才11 月中旬，距离年底节假日还有一段距离，各项工作仍井然有序进行，循环往复的圣诞歌曲尚未全面响起，然而，随着2019-2020 冬季第一场雪提前到来，秋风萧瑟骤然变成寒风入骨，本周更是风雪交加，房市开始有了年度淡季的迹象：并不是销售放缓，而是好房源继续减少，讲价空间进一步缩小，看房人在加紧买房的脚步中发现，捡漏掐尖的机会几乎没有，买家市场悄然不再。

实践出真知，在拿数据说话前，先说说我最近在市场上游走的体会吧。人说地产经纪做久了，到最后都愿做卖家代理，买家生意由新人或半新不旧的来做才好。这种说法，其中有很多我不想在此啰嗦的道理。对我来说，市场上滚打近10年，卖家和买家代理自然都无数次做过，虽然是两股劲儿，我都相同的热爱。

带买家看房是我这些年来，从不会厌倦，且乐此不疲的一个重要工作内容。了解整体市场，体察社区民情，展望未来房市发展动向，不能仅从卖房的角度看，更要从买房的视野，宏观了解。房市上，如果有什么疑惑是看一套房子解决不了的，那就看两套，多套。

来说下列治文山的Crosby 地区，最近带客人在此看房，温故知新，有些感慨。

最早带客人看Crosby，是7 年前。当时的 Crosby ，远未像后来这些年受到重视，被我的国内客人称为“ 花子区” (北方人称乞丐为花子)，因其房屋外观的年久失修，租客众多导致的人口杂乱。

造成这种杂乱的原因可想而知。Crosby附近有列治文山轻轨火车站，规模不小的商业中心，COSTCO，HD等大型连锁购物商场，食肆林立，交通便利的同时，人口流动多，如果只是偶然路过，不知其安静怡人的一面，得出上述结论不足为奇。

当时被推崇的社区，多是现在贵的让人咂舌的北约客，多伦多市区中心，以及北部约克郡的好社区，Crosby并未受到重视。当时一幢占地 50/135的独立屋，非常好的居住空间和装修状况，$60 万上下可轻松拿下。甚至一些占地相同，条件一般，需要稍微打理一下的物业，$50万上下即可入手。

再次带客人看Crosby，是2016年底，这个社区早已与时俱进，无论从价格还是交易量上，都今非昔比，接近最后的疯狂。记得我带客人看过的一个物业，占地如上，空间不错，内部条件一般，要价$ 129 万，基本没有过多的还价空间。

今夏的Crosby，同样占地，50/110，或者 50/135 的大平房，价格回落到 2015年到 2016年初，成交价多数不超过百万，基本在 $95万下。我这里说的是平均价，很多条件非常好，占地朝向受众多的大平房，接近以及过百万的不少。

然而就在这个月，同样条件的物业，无论从要价到成交价上，以及市场上停滞的时间，明显好过前几个月。这样的趋势，我相信，明年开春还会延续下去。

事实上，Crosby这个区域，不仅是交通便利，出行方便，它更大的优点是，物业排列整齐，半独立和独立物业占地都非常好，近年来，Crosby越来越火不是没有道理。该区推倒翻建的物业越来越多，几乎占了整个社区的四分之一，且没有停下的迹象，现在入市，无论是自住还是投资，都是非常好的机会。

首先，该区新建物业仍未超过三分之一，本来的大地老房，还没有像北约客以及很多翻建宠儿的区域那样，所剩不多的老房恃宠而骄，性价比已然不正常;Crosby正好相反，占地好，居住空间大的平房仍然占多数，价位上非常有优势，并且，这些看上去老旧的物业，无论从房屋本身的状况，居住面积上来看，抛开投资，买来自住也很合适。完全不必去考虑装修，拎包入住，随时出租，

其次，Crosby这个区域，真的太适合投资出租了，交通不多说，物业类型独特，多数是分门出入，可以上下出租给两户不同的租客。这样，租客的负担没那么重，房东的收益比只租给一家人多些。两家分租不像群租那样不好管理，保险上也没那么多特殊要求;分租给两家，对租客和房东都很方便。

我们这次看到的一个心仪物业，房东自己住在分门出入的半地下室，租客住在主层，租客和业主相处融洽，主层比地下租金自然高很多，不失为一种以房养房的好办法。

最近看了一篇“星报”的房市方面的报道，加拿大国家权威房屋机构，CMHC，已经将大多伦多地区从”房市高风险“范围内划分出去，这也是自2015年以来的第一次。

CMHC 在其第四季度的报告中指出，虽然整个大多伦多地区，仍然有部分社区的房市表现不稳定，整体来看，随着泡沫被逐渐挤出，房市危度已降至中位。

有意思的是，CMHC的市场分析师说，” 尽管整体房市风险减少，而有些物业类型却依然令人担忧，比如共管公寓，在价位和销售上都过热。”这位分析师接着说，无管理费物业放缓，那些便宜的，首次置业者能供得起的共管公寓，却热度过高。

换言之，无管理费独立屋以及半独立，镇屋，价格进一步平缓，如果有泡沫，已经被挤的差不多，性价比高，值得入手。国家房屋及贷款机构的权威评断，和我在前些篇文章中一再强调的如出一辙。理论和实践相结合的事实展现。

CMHC 的数据还说，大多伦多地区的首次置业者，年龄从25岁到34岁，上涨 3.7%，而房源继续减少，租盘同样紧张。

我的华人客户里，有人跟我说，这次自由党上台，一定为穷人谋福利，豪宅或者大户型独立屋恐怕会滞销。这真是挂一漏万的说法啊，可别忘了，自由党的移民政策如此放开，未来三年，落地移民不少于100万，除了少量难民，多数移民的财力和见识都不在我们当年之下，其中80% 将落户大多伦多，这样的情况，房价和租金，即便是政府的15%外国买家税，以及央行的B20 贷款压力测试依然存在，也不能阻止房市稳定向前的脚步。

作为买家，目前需要加急考虑的，是加快脚步，趁着租金高涨，房价仍好，入手一套，长期持有，心安为重。