问：我出租了一个两室一厅的单元楼给租客，我想经常去检查一下，看看是否我的单元被他损坏了。可以吗？

网友：XXX

这个问题涉及“进入”。所谓“风能进、雨能进，国王不能进”，加拿大的法律重视个人隐私。您一旦出租了物业给租客，您就失去了对物业的使用权。所以，租客无论把单元弄的多脏乱差，只要未造成实际损害，您均无权过问。除非大厦物业向您投诉，才需要你去通知租客改进。有的房东朋友说“她把我的房子住的多脏多乱”，我不得不提醒您，那里暂时不是您的房子。所以，进入出租物业务必遵守民租法的进入要求，比如紧急情形下怎么进入，非紧急情形下怎么进入，24小时通知书的合法送达，什么情况下可以在通知后，租客不在情况下进入，什么时候不可以。民租法的规定非常细致。

投资物业，买房出租。不仅华人喜欢干，其实各族裔都喜欢干。经济上扬的时候这样干，经济不景气的时候，把自己物业的一部分出租出去，也是常事。这边厢，衣食住行中，“住”这个环节是最不容易搞掂的。“结庐在人境”在现代社会不容易办到，人总要有片瓦遮顶。这样没有房子的人，就形成了租客群体。

房东和租客形成天然的依存共同体。社会学基本原理告诉我们，社会成员之间的关系越紧密，发生摩擦的情形就会越频密。从统计数字看，房东和租客发生纠纷的比例并不小。文化差异、经济地位不同、处理方式的偏差等等原因，使得租务纠纷接连不断，以至于各个房东房客管理局的诉讼案量，也早已超过了它本身的负荷。更有一个深层的原因，那就是目前的Residential Tenancies Act, 2006（以下简称“民租法”），对租客的过分保护，更使得房东，也就是物业投资人的经营环境不那么宽松。

我处理房东房客纠纷案多年，在实际业务中，渐渐发现，其实房东房客的问题都比较集中，除了上面网友的问题，还有一些普遍问题一并解答。希望能给房东们，尤其是刚刚开始物业出租的小规模物业投资房东们，带来些最初步的启迪。

我担心租客欠租，在签约时，我多收他几个月的房租，这样比较有保障。可以吗？

民租法允许房东在租用开始时收取第一个月的房租，和一个不多于月租押金，做为最后一个月的房租押金。此外，民租法还允许房东收取“合理的”钥匙及开门器的押金，押金金额和市场重新制造钥匙和开门器的金额大致相等。可见，民租法不允许收取任何超过这些押金的钱。所谓的“损害赔偿抵押金”、“提前退租抵押金”、“额外住客抵押金”等等，即使租约中双方完全认可同意，民租法也都不允许。如果一旦被告诉，管理局会要求您及时退回，并可能罚款。顺便说一下，任何租约中与民租法有抵触的条款，都是无效条款。民租法对民用租务有最终的管辖权。

我住一栋独立屋，家里人口少，我出租二楼的一个房间，租客是个单身，和我儿子一起使用卫生间，也和我一起使用厨房。如果日后我这个租客发生纠纷，有什么特别要注意的地方吗？

如果您或您的子女、父母，或者您配偶的子女或父母，一定要和租客共同使用厨房或者卫生间，一旦发生纠纷，房东房客管理局不受理纠纷告诉。做为房东，您应该及时到附近的警察局投诉，将情形告诉给警察，警察在核实“共用”事实后，往往会按“私闯物业法”处理租客。这是民租法的第五条第i款的规定。

我和租客签了一年的租约，刚刚过去三个月，租客就要提前搬走，我感觉我吃亏了，有什么办法我能得到些补偿吗？

事实上，您的确面临租客违约。所以，从某种意义上说，您有权寻求损害赔偿。从表面上看，租客应该付清余下的九个月租金，才能离开。但是在实际业务中，这样缴清余款净身出户的租客太少见了。您无法阻拦租客离开，但是您有地位在法院提起诉讼，一般是在小额法庭。您在证明您的损失时，要有租客搬迁后的新地址，以便送达起诉书，您还会要证明您“完全使用了合理的手段，对损失进行了及时的补救”，但仍然形成损失，凭借证据，寻求法官给出合理判决。

我和租客签了一年的租约，刚刚过去三个月，租客没有过错，我就是想把房子收回来，能办到吗?

首先，租约是双方签订的合同，有它自己的效力。任何人对一份合法合同的条款的单方面修改，都有可能是违约。可见，您在租期未满时，硬性收回物业，是明显的违约行为，您有可能需要承担违约责任。有人说房东可以提前六十天通知房客搬家，这是一句非常非常不负责任的“告诫”。解约，是民租法非常重视的话题。牵涉面非常广泛。这里我仅仅说，从来就没有所谓“提前六十天通知，租客就得搬出”这回事，除非符合民租法的规定。我有机会再替大家展开分析。

我的租客欠了我的租金，我怎么办？

这是最常见的现象，甚至一切都是从欠租开始的。什么是欠租？一语道破，超过了该交租的日子，租金没到房东手里，就是欠租。欠租后，有的房东很友善地写信、发短信、发电邮、发微信给租客，有的言简意赅，有的长篇大论。这些都是完全不必要的。记得吗？刚刚说了，租约就是合同，单方面修改合同（在这里是交租日），就是违约。您已经有理由因为租客违约在先，而取消租约了。当然，欠租后几天，房东收到租金了，租约就不能取消。租客一旦欠租，房东应该及时送达民租法规定使用的“欠租驱逐通知书”表格。如果仍然租金未付，房东可以申请听证会，以至于取消租约，驱逐租客。其中的过程步骤，民租法对每个阶段的日期都有精细的规定。以后会详细解说。

我投资了一个独立屋，出租给两个单身。他们互相不认识。甲投诉乙，半夜大放音乐，在屋里吸烟，聚会不断，甚至还有使用违禁药品的行为。我要做什么吗？

做为房东，一旦接到租客投诉，您有义务立即着手调查并寻求解决。问题中的乙，已经造成了对甲的“合理享受”的损害，甚至有违法行为。您应该及时向乙发出符合民租法的通知书，通知乙立即停止这些行为。如不果，您应该向房东房客管理局申请解约，以便最终驱逐乙。否则，甲有权向您因“房东不履行义务”而提出索赔。

我出租独立屋给一个家庭，从1月1日，到12月31日，租期一年。租期结束时，租客告诉我，他们要继续租住，我有权拒绝吗？

这个问题还是涉及解约。看似简单，其实其中有许多环节需要分析。民租法第四十四条第四款的确要求租客在期满前最少60天通知房东是否继续租用。然而，在实际业务中，不少的租客忽视了这一点。那么，如果租客通知了，显然双方按时顺利解约。如果没有通知，民租法则认为租客继续租住。这样情况就比较复杂了。租客可能说，期满了，我要搬家了；房东说，你没说不租，提前搬家就是违约。租客也可能说，期满后不通知就是不搬；房东也会说，期满了，你就要走。这里，我只能简单地说，租期届满并不意味着租客就要搬走，具体情形需要个别解说。这是除去欠租以外，第二个容易发生纠纷的问题。

我把租客给我的末月押金给用了。之后，租客改变主意，说继续居住，而且开始欠租了。我怎么办？

首先，什么是“末月”，租期上说的到期日，并不是末月。只有租客说的末月才是末月。一旦确定了末月，那么我建议双方签一个搬迁协议，这样日后有个双方自愿从某日解约的证据。于是才能判断出何时是末月，才能使用末月押金。问题中的情况，房东可以告诉租客，押金其实只是过户了，房东尚未使用，仍然在账，她应该继续支付租金，直到末月确定。

我出租地下室没有许可证。租客欠租，而且威胁我要去报告给政府消防部门，我怎么办？

实话实说，这是个棘手的问题，因为您违规在先。我承认，这样的事到处都有，但是城市法律法规是要首先遵守的。但是，您仍然有地位追讨欠租，和普通程序一样，房东房客管理局仅仅对租务有管辖权，地下室的出租许可是市府的范围。您要判断得失利弊。也许这个回答您不满意，这也正说明，法律是精细的。法律代理人不是万能的，不是进来了法律事务所，代理人什么都能替您搞掂。还是先遵守法律，之后，我们才能游刃有余吧。当然，我们的经验会使得您的出租业务更加顺畅。