12月15日，加拿大两项全面的联邦抵押贷款规定正式生效，目标是住房负担能力和缓解金融压力，不过接下来可能会有更多的改革。
这些措施包括延长30年期分期付款期限和提高抵押贷款保险上限，是联邦政府支持首次购房者和应对加拿大住房危机的一系列努力中的又一项。
加拿大帝国商业银行（CIBC）经济学家Benjamin Tal暗示，加拿大财政部长Chrystia Freeland发布秋季经济报告时，可能会公布更多与房地产相关的措施。Benjamin在最近的一次谈话中说：“自由党政府现在对住房问题感到恐慌，因为保守党正在为住房问题而战。每个人都意识到，住房问题是首要问题，将决定谁将在下次选举后执政。在最新的财政报告中，可能会有更多的举措。”
9月，联邦政府宣布对加拿大抵押贷款体系进行全面改革，称其为“几十年来最大胆的改革”。主要措施包括将担保抵押贷款限额提高到150万加元，并扩大30年期分期偿还的资格。
保险抵押贷款的最高价格已从100万加元提高到150万加元，这为多伦多和温哥华等房价较高市场的买家打开了大门，让他们有资格以较低的首付获得高贷款价值抵押贷款保险。
保险抵押贷款30年分期偿还期限的资格已扩大到包括所有首次购房者和新建房屋购买者，前提是贷款与价值比率达到80%或更高。首次购房者必须符合一些标准，比如在过去四年里没有房产，或者经历过婚姻或同居关系的破裂。这些改革适用于所有自住房产或近亲房产的高比率抵押贷款，政府证实，现有的政府担保抵押贷款保险资格标准将保持不变。
这些最新的变化建立在一系列现有项目的基础上，旨在帮助首次购房者应对负担能力的挑战。1. 首次置业储蓄账户（FHSA）：在2022年联邦预算中宣布，并于2023年4月启动，FHSA是一个注册账户，允许加拿大人每年为他们的第一套住房储蓄高达8,000加元，终身上限为40,000加元。2. 购房者计划（HBP）：1992年推出的HBP一直是首次购房者的基础计划，允许他们从RRSP中免税提取资金，以支付房屋首付款。
最初设计的提款限额为2万加元，经过几次更新，包括最近将2024年预算中的个人提款限额提高到6万加元（夫妻提款限额为12万加元）。3. 土地转让税退税：适用于安大略省、BC省、爱德华王子岛和多伦多的首次购房者，节省土地转让税成本。4. 首次购房者税收抵免（HBTC）：2022年12月，联邦政府将HBTC增加了一倍，允许符合条件的首次购房者申请高达1万加元的不可退还税收抵免，相当于减少了1,500加元的应缴所得税。
5. GST/HST新房退税：为新建房屋、预建房屋或重大装修提供GST或HST退税，退税金额基于房屋的购买价格。除了联邦政府的举措外，各种省和市的项目也为首次购房者提供有针对性的支持，如帮助支付首付款和根据当地需求量身定制的经济适用房激励措施。政府还推出了许多措施，旨在解决加拿大住房供应方面的负担能力危机。这些包括：
1. 第二套房贷款计划：提供贷款，帮助业主在其物业内创建租赁单元。作为秋季经济报告发布前提前宣布的一部分，政府最近将贷款限额翻了一番，达到8万加元。2. 第二套房再融资选项：允许房主为他们的抵押贷款再融资，以资助第二套房的建设。3. 开发商GST减免：为建造新租赁住房的开发商提供商品及服务税回扣，鼓励更多负担得起的租赁建筑。
4. 加拿大住房基础设施基金（CHIF）：一项10亿加元的基金，支持关键基础设施项目，如供水和污水处理系统，以实现新的住房开发。5. 公共土地换住房计划：解锁未充分利用的联邦财产，加快住房建设，增加经济适用房的可用性。6. 住房加速基金（HAF）：一项40亿加元的倡议，鼓励市政当局采取有利于住房的政策，特别是针对双排和三排等“中间缺失”的住房类型，以加快建设。
总的来说，政府最近的住房措施引发了抵押贷款经纪人、贷款机构和经济学家的不同反应。许多人对这些举措表示赞赏，特别是为面临更高抵押贷款利率的房主提供了救济。例如，延长分期偿还期限可以减少月供，为财务紧张的家庭提供即时的现金流缓解。
延长分期偿还期限可能会让那些没有额外还款的借款人在债务上停留更长时间，从而显著增加他们的整体利息成本。其他人指出，将违约保险抵押贷款限额提高到150万加元，可能只会让一小部分买家受益，因为这种规模的贷款需要支付巨额首付和违约保险费。
https://www.canadianmortgagetrends.com/2024/12/new-mortgage-rules-take-effect-tomorrow-more-may-be-coming-on-monday-economist-says/
https://www.ctvnews.ca/business/what-to-know-about-canada-s-new-mortgage-rules-according-to-a-broker-1.7144499
https://www.thelendingline.com/new-mortgage-rules-take-effect-tomorrow-more-may-be-coming-on-monday-economist-says/
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