加拿大房市低迷 大流行抢房潮后遗症

当前加拿大房屋销售低迷，专家主要归咎于新冠疫情期间的抢房狂潮，未来几年加拿大市场复苏将温和，但有些不可预测。

加拿大房地产协会 (CREA) 最近修改了最新的房地产市场预测，降低了对销售和价格上涨的预期。

4 月初，由于降息预期，CREA 对市场复苏抱有希望。此后，最新的销售数据以及消费者调查证实降息后买家缺乏反应，消弱了房市复苏的希望。

6月初，加拿大央行将优惠利率下调25个基点。然而，在连续十次加息之后的首次降息不足以说服观望的买家重新进入房地产市场。尽管预计还会进一步降息，但降息幅度和时间的不确定性继续导致市场不稳定。

CREA 预计 2024 年将通过加拿大 MLS 系统售出 472,395 套房屋。尽管这一预测比去年的销量增加了 6%，但仍低于之前的预测。此外，如 10 年移动平均线所示，2024 年的预期交易量仍低于长期趋势。温和的销售增长预测将持续到明年，CREA 预计 2025 年销量将达到 501,902 辆。

从表面上看，CREA 的预测可能表明市场陷入困境。但是，如果将 COVID-19 引发的抢房热潮排除在外，2024 年和 2025 年的销量将和长期平均销量保持一致。

换句话说，疫情驱动的销售激增扭曲了市场，主要是由于提前抢购的现象造成的——消费者加速购买，以利用限时的激励措施，例如大幅折扣或低利率。到 2019 年，平均每年通过 MLS 系统买卖 50 万套住宅。但是，2020 年和 2021 年的大幅降息导致销售大幅加速，预计增加了 238,000 笔交易，否则这些交易很可能不会发生。

多伦多城市大学泰德·罗杰斯管理学院房地产教授多根·蒂蒂罗格鲁博士解释说，住房是一种耐用品。2020 年和 2021 年购房量的增加部分耗尽了相对有限的潜在买家的需求。因此，预期的降息可能不会显著提振房屋销售，因为许多原本在 2023 年或以后购买房屋的人已经在 2020 年和 2021 年抢先了购买了房屋，以利用超低抵押贷款利率。

尽管CREA下调了销售预测，但在2020年和2021年超低抵押贷款利率的推动下，到2025年底，系统中仍将有额外的188,865笔交易。这表明近期销售放缓，还不足以抵消了那些年交易量的激增。

由于在一定时期内购房和拥有住房的需求是有限的，因此即使潜在买家数量不断增加，前期的过度购买也会抑制后续的销售。这种现象部分解释了当前相对于大流行早期观察到的房市活动高峰的放缓。

虽然销售活动出现波动，但房价往往更加稳定。CREA 报告称，2023 年平均房价下降 3.6%。预测 2024 年年增长率为 2.5%，2025 年将进一步增长 5%。

价格升值的地区差异和经济复苏水平驱动的需求变化有关。预计今年和明年阿尔伯塔省的房价每年将增长近 8%。相比之下，加拿大最大的省级住房市场---安大略省的价格涨幅预计相对温和。

未来利率变化的时间和幅度的不确定性，加上特定区间内购房能力有限，表明加拿大房地产市场的复苏将是温和的，并且有些不可预测。任何一个方向的短期大幅波动都不可能发生。

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