加拿大30年期的房贷来了！魔鬼都藏在细节里

自由党政府引入30年期保险按揭贷款两个月后，上周，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）宣布将这一类型按揭贷款的保费提高20个基点（0.2%）。

从8月1日起，加拿大首次购房者购买不到100万元的新建房屋，且首付低于20%时，可以选择投保30年按揭期，而不是之前的25年最长期限，但需要支付额外的0.2%保费。

财长方慧兰（Chrystia Freeland）表示，这项新的按揭政策旨在通过减少每月按揭成本，帮助年轻加拿大人购房。但严格的资格要求和CMHC最近的保费增加，让人们对新政策在住房可负担性方面的实际效果产生了怀疑。

安省按揭经纪Samantha Power说，按揭保险是针对首付不足20%的情况，按揭保险是强制性的，以保护贷款人在按揭违约时的利益。“这不是很大的涨幅，但仍然是涨了。如果我们试图帮助首次购房者，为什么要涨保费？”

Power认为，更大的问题是30年期保险按揭的严格条件，将排除许多试图进入二手房市场的加拿大人，并限制许多符合条件的购房者只能购买公寓。

“新政仅适用于购买新建房屋的首次购房者，我在大多伦多地区找不到任何低于100万的新建房屋。”

Ratehub.ca的首席运营官James Laird表示，在安省和卑诗省，这一条件严格排除了新建公寓买家以外的所有人。“在大城市里，没有低于100万的新建独立住宅，”他说。

Ratehub的计算显示，符合资格的购房者将可以获得6%到7%的更多按揭贷款，这不算少。以40万元贷款为例，30年和25年按揭期的月供差异约为200元。Laird说：“我认为这是一个显著的差异，这是一个家庭一次购物费用。”

但是有一个问题：那些符合条件的人只能购买新房，这意味着他们的购买力有限。“新建房屋的每平方英尺价格贵过二手房，”Laird说。“所以，即使你有资格获得更多贷款，你的钱实际上没有那么大的购买力。”

对于公寓来说，Power表示，买家还需要考虑额外的公寓费用。

长期来看支付更多的利息还可能会是个潜在的陷阱，不过按揭经纪人Ron Butler认为30年按揭应该全面推广，因为它让月供降低。他说，“将按揭期限延长至30年会增加大量利息，这种观点是假设没有人会选择提前还款或在未来减少按揭期限，你可以一次性支付最多20%的还款，你可以增加按揭额度；人们有很多选择。”

Butler说，目前，从新政策中真正受益的少数按揭申请者主要在草原省份和海洋省份。在这些地区，新建房屋可能确实满足低于100万元的标准，包括一些独立住宅（尽管在海洋省份，新建房屋很少见）。

此外，这些地区并不是面临最严重负担危机的地区。

在Royal LePage 2024年加拿大最可负担房地产市场排名中，埃德蒙顿、红鹿市和圣约翰等城市位居可负担性指数前列。例如，在埃德蒙顿，2024年第一季度的住房中位价格为442,200元，阿尔伯塔省的家庭中位收入是95,900元。根据加拿大统计局的数据，在多伦多和温哥华，住房中位数价格远高于100万元，而家庭中位收入在80,000元左右。

还值得一提的是，根据Urbanation 4月的报告，多伦多今年新建公寓的建设量大幅下降，比去年减少了52%。

Nesto的联合创始人Damien Charbonneau表示，他的客户中受益于新按揭计划的数量只有大约1%。

虽然他认为这一政策是朝着正确方向迈出的一步，但如果将100万元的门槛与通胀率挂钩，受益的人群会更大。

在多伦多经常与首次购房者合作的房地产经纪人Anya Ettinger表示，许多人对新建房屋不感兴趣，不仅因为它们更贵，还因为大量的负面报道。“现在你看到很多新建房屋骗局的报道，或者项目被取消，人们对购买预建房屋越来越谨慎。”

麦克马斯特大学专门研究住房政策的教授Steve Pomeroy说，总的来说，延长保险按揭的30年期限是一个积极的举措，应该被视为住房可负担系统性方法的一部分。他指出，应采取刺激供应和处理需求过度的互补措施，包括4月份的额外公告，即首次购房者将能够从注册退休储蓄计划（RRSP）中提取最多6万元作为购房的首付款，高于之前的3.5万元。

蒙特利尔银行经济师Benjamin Reitzes说，市场上存在一些问题，单靠新的按揭立法无法解决。“如果我们继续保持过去几年的人口增长，这将继续带来上行压力，”Reitzes说。“30年按揭或类似政策并不是万能的，驱动问题的是大量需求。”

与此同时，Power认为这一政策是个错失的机会。政府本可以更好地帮助购房者，但实际实施的政策未必达到预期效果，反而可能更多地帮助了开发商。

来源链接：

• https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-new-30-year-mortgages-are-coming-and-the-devils-in-the-details/

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