加国房市迎危机 暂停加息难阻暴跌 转折点在明年

加拿大央行暂停加息，房市会反弹？权威机构及专家表示，这不一定。

房市暴跌至明年降息

Desjardins表示，上周末公布的数据显示，8月份全国房屋销售下降了4.1%，这是连续第二个月下降，也是自加拿大央行于2022年开始加息以来的最大降幅。

今年春季，当央行首次暂停加息时，房地产市场恢复生气，出乎经济师们的意料。

到了6月和7月，央行恢复加息，迅速抑制了市场的反弹，到本月早些时候，加拿大央行再次暂停了加息。这次房地产市场再次反弹的局面会不会重现？

蒙特利尔银行（BMO）高级经济师Robert Kavcic表示，不要指望反弹了，因为这一次“房市的阻力比央行上次暂停加息时更强”。

他在报告中写道：“加拿大央行9月6日暂停加息将有助于缓解市场的心理压力，考虑到潜在人口的需求，市场不会完全被冲销，但有几个原因表明，这次暂停可能不会像春季那样带来同样的反弹。”

其一，卖家们正在重返市场，与春季截然不同

Kavcic说，今年3月，新上市的房屋数量是2003年以来的最低水平。当时，房主不想或不必在低迷的市场中出售房屋，但到现在，新上市的房屋数量正在飙升至历史标准。8月份比去年同期增长5.5%，而且正在建设的房屋数量将会进入市场。

随着越来越多的房贷需要续期，出售的压力也会增加。加拿大央行已强调，当房贷以高得多的利率续期时，人们担忧家庭偿还债务的能力，一些家庭的还款增加了多达40%。

其二，房贷利率短期内不会出现下降

Kavcic说，今年春季，市场预计会出现经济衰退，并预计2023年下半年会降息。随着债券收益率下降，较短期的固定房贷利率降至5%以下。

现在收益率高企，而央行在9月份的强硬表态阻碍了市场反弹，使目前最低的房贷利率比春季最低的利率高出约100个基点。

其三，经济走弱影响明显

最近几个月，就业市场走弱，失业率较去年低点上升0.6个百分点，职位空缺较上年同期减少23万个。

Kavcic说，“现在的就业市场还不算‘疲软’，工资增长依然强劲，但可能会出现一些波动。”

牛津经济研究院（Oxford Economics）认为，随着经济走向衰退，房地产市场的调整将持续到2024年。

牛津经济师Tony Stillo也表示，“失业人数增加，收入不稳定加剧，再加上房贷利率上升，将削弱住房需求，可能导致更多房屋被迫出售。”

他表示，8月份平均房价经季节性调整环比下跌2.3%，过去3个月累计下跌5.2%，抹去了春季反弹的大部分增幅。

牛津大学预计，到明年年中，加拿大房价将再下跌5%至10%，从而使房价较2022年峰值的整体跌幅达到20%至25%。

加拿大皇家银行经济师们还预计，随着利率上升、负担能力挑战和“衰退”构成的三重障碍，楼市降温将持续到整个秋季。

皇家银行助理首席经济师obert Hogue表示，“任何实质性的复苏都必须等到2024年利率下降。”

全国8 月份新屋开工率同比下降1%

加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）表示，全国8月份新屋开工率同比小幅下降 1%。

数据显示，8月份经季节性调整的新屋开工年率为252,787套，而7月份为255,232套。

8月份城镇新屋开工率下降1%，至233,075套；城市多单元开工率下降1%，至191,250套；城市独立屋开工率上升2%，至41,825套。农村年开工率估计为19,712套。

8月份经季节性调整的新屋开工年率的六个月移动平均值（SAAR）为244,507套，比7月份的242,552套增长0.8%。

CMHC首席经济学家鲍勃·杜根 （Bob Dugan）指出，与上个月相比，8月的 SAAR 和六个月趋势基本持平。

他表示，2023 年新屋开工总量面临较大压力。目前，加拿大新建房屋的一个亮点是多单元住房的开工，这有助于抵消今年所有省份独立屋开工量的大幅下降。

牛津经济学院的加拿大区总监托尼·斯蒂洛（Tony Stillo）表示：“八月份住房开工的下降幅度小于我们预期，但开工量已连续第二个月下降。”

他补充说，“我们预计，随着加拿大新兴的经济衰退加深，以及更高的抵押贷款利率增加了对购房者和房屋建筑商的融资成本，住房开工将进一步减弱，很可能在今年晚些时候和明年初降至不到20万套的年调整率单位。”

Stillo预期，在至少一年内不会看到任何改善迹象。到2024年下半年，他的团队预计经济将逐渐复苏，政府的措施将鼓励供应增加。

不过，在人口较多、房价更贵的大温和大多地区，上个月SAAR虽然分别下降了 12% 和 20%，但CMHC 认为，与去年同期相比，温哥华和多伦多今年表现良好，实际新屋开工量分别高出 28% 和 47%。

因此，BC 省和安省成为加拿大仅有的年初至今新屋开工量相比去年为正值的省份。

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