加拿大严打逃税 CRA穷追猛打 讨11年前卖房税

在加拿大有买卖过房产的朋友们应该都知道，业主如果以主要居所(principal residence)的方式来出售物业，将可以获得豁免资本利得税。然而政府对于"主要居所"的定义却一直未有明确的指引，因此在实行免税的过程中一直存在灰色地带。以往因为这个漏洞而被CRA调查、追税甚至罚款的例子一直屡见不鲜。

最近多伦多的一位女士就遇到这样的问题，需要与CRA对簿公堂。而法院近日也对案件作出了裁决。

这位女士在2011、2015和2016分别出售了四处房产，CRA因此对她这三个年度的纳税年度的记录进行重新审查。其中最具争议的是她在2011年在多伦多卖出的一处房产，因为CRA对该房产的追查已经超出了正常的三年重新评估期，同时还以严重过失为由对这位女士处以罚款。

这位女士否认指抗，她指自己从2010年到2014年，一直与前夫处于“混乱的关系”，经历多次分分合合，最终二人在2015年分居和离婚。而且她在2010年和2011年期间经常出现在这所房子里，把这所房子当作逃避争吵和被前夫虐待的避难所，所以她认为这所房子是她的主要住所，应该可以免缴资本利得税。

然而CRA不接纳她的说法，认为该房产的收购和处置属于“贸易性质”，因此其出售应归类为 100% 的应税业务收入。由于这位女士从来没有在主要地址、雇主 T4 表格地址或其他邮寄地址登记过这处物业，而且又在重建房子后，短时间内转卖，从而获得巨额利润，因此CRA认为这是炒房行为。

税务法庭在分析了案件的事实和情况后，法官认为这位女士“几乎不符合通常的‘炒房’的事实模式。”法官指，这位女士是一名教师，而非房地产经纪人，并接纳她的说法，认为她持有该房产的时间短是与她在婚姻中的处境有关。

而且早在CRA进行审计期间，这位女士已经就其婚姻关系以及她如何在该处房产“来来去去”进行过描述，也在文件中详细列明过。

在考虑到财产的性质、持有房产的时间长短以及她此前没有频繁地进行房地产交易。加上她的工作又与房产不相关、且没有动机。最重要的一点，就是她决定出售房产是基于她当时的处境而作出的。所以法官最终裁定，该房产是作为资本财产（capital property）购买的，而不是为了炒房。

对于物业是否这位女士的主要居所，法官就认为，该物业从未被正常占用，并且“除了强制性公用事业外，没有任何可识别的地址变更、永久标志或者其他家庭开支和生活痕迹。”因此，法官裁定该房产不是这位女士的主要居所，售出后的收益需要纳税。

而对于CRA所指，这位女士是出于“疏忽、粗心或故意”而没有对房产出售进行申报。但女士却认为房产是属于自己的主要居所，认为所得的收益应该被免税，所以没有申报。对此，法官认为她在税务申报文件中，没有任何“细节和证据去合理地证明她的判断是正确的”，因此法官认为CRA有权对她在2011纳税年度的记录进行重新审查，即使已经超过正常的3年重审期。

但对于这位女士在提交2011年税务申报时是否存在严重疏忽，并应当因此被罚款方面，法官认可了她的说法，认为她在2011年时是基于她认为该房产是她的主要居所，所以未有作出申报，因此不属于严重疏忽。

这次判决可谓是各赢一半，但何以CRA会如此兴师动众，对超过正常的3年重审期的记录进行审计呢？原因其实是CRA的税款损失太多了。

CRA一份报告中的数据显示，仅2014-2018年，加拿大联邦政府每年平均损失了220亿元的未缴税款。而随着时间的推移和房价的高企，这个数字只会水涨船高。

据悉，为了查处涉及房地产交易的逃税骗税行为，税局使用了大数据调查，用最为先进的风险评估工具、分析手段和第三方的数据资料，筛选出逃税可能性较高的买家，并对其报税资料进行核查，如果发现有房主出现下面的几种行为，则将他们列为重点审查对象：

1、炒房者（Property flippers）

也就是经常转卖房屋以获取财富，却没有真实地向税局报告收入。

2、未申报资本收益（Unreported capital gains）

出售房屋却未向税局申报收入，这种情况下，即便不涉及欠税，也是很难逃过税局审查的。

3、未申报海外资产（Unreported worldwide income）

房主有来自国外的现金，并没有向税局通报来源。

4、出售新房或翻修房未缴货劳税（GST/HST）

二手房重售时可免缴货劳税，但是从开发商那里购买的新房，或是全面翻修的房屋，在出售时必须要缴货劳税，否则是逃税行为。

5、生活方式与收入不相符：

这个在大温还是不少见的，房主收入很低，但却出入豪宅开豪车，一旦被CRA发现，必定遭到严格审查。

这项查税的计划虽然启动于2015年，但大部分审查行动在近几年才开始执行。随著加拿大房地产投资活动激增，这或许将导致CRA展开更大范围的审计和追缴行动。而且从明年元旦起，加拿大新法例将规定业主如拥有物业的时间不足12个月，将不得以主要居所的方式来出售物业，从而豁免资本利得税。不过新税法允许某些例外情况，诸如死亡、残疾、离职和工作搬迁等。

在加拿大，有不少人都热衷于房地产投资，同时拥有不止一套房产。在这种情况下，“主要居所”的资本利得税豁免自然成为一个敏感议题，也是CRA重点盯防的对象。所以房主们记得要做好税务规划，或者咨询专业人士，以保障自身利益，避免不必要的麻烦。