加拿大房市已疯涨25年 现在是否陷入抛售潮？

加拿大的房地产市场在过去 25 年里是经合组织中主要发达国家、以及 G7 国家中上涨最快、涨幅最大的，经历 25 年疯涨之后，加拿大在今年央行的大幅加息中，房市骤然降温，很多房奴已经开始被迫卖房，是否会形成抛售潮呢？

Cam Ly 和妻子以及两个孩子在多伦多郊区拥有一套联排屋，当疫情大流行期间，他们的财务吃紧时，他们的房产价值不断上涨、12 个月的时间房屋价值涨幅达到 60% ，这也使得 Ly 先后两次抵押房产应对大流行期间的财务困境。

然而，这两笔贷款即将在年底到期，面对贷款方提出的高昂的再融资利率，Ly 一家已经无力偿还，最终他们决定出售房屋来拿到足够的钱偿还债务。

作为一家薪酬公司的分析师，Ly 表示，过去所有人都说房价会下跌，但每年房价都变得更贵。然而，没想到房价真的下跌的时候，一切发生的如此之快。

在热衷买房的加拿大，像 Ly 这样的人不在少数，他们都曾经是房价“只涨不跌”观点的拥护者，但面临困境时，多少人又将不得不抛售房屋呢？

彭博社的分析文章指出，到明年 3 月，加拿大央行开始加息将满一年——这意味着越来越多以历史低利率获得短期或浮动利率抵押贷款的人将发现自己完全暴露在加息的困境中，借贷成本翻了 4 倍，这对他们的个人财务状况可能造成灾难性冲击。

加拿大房地产市场的命运将取决于他们能否坚持下去。正如该国在长达数年的全球房地产狂潮中处于领先地位一样，其经济衰退的结果——相对有序的调整，或残酷的崩盘——可能预示着世界其他地区将面临什么。

全球房地产市场在各大央行的加息重压下摇摆不定，少数泡沫严重的国家，和加拿大一样，房价已经急剧下跌。根据牛津经济研究院的数据，从澳大利亚到瑞典、再到美国，十几个发达经济体正处于经济衰退之中（衰退定义为价格连续两个季度下跌）、或者将在明年年初出现。

如果经济衰退证明比预期更严重或范围更广，将加深潜在的全球经济衰退。

牛津经济研究院经济学家 Adam Slater 表示，从某种意义来说，加拿大是这些衰退的引领者。

在繁荣的最后阶段，加拿大飞涨的房价将创纪录数量的借款人推向了浮动利率抵押贷款，这些抵押贷款比固定利率的抵押贷款便宜。

蒙特利尔银行 BMO 的研究表明，大约 2600 亿加元（1930 亿美元）的此类抵押贷款是在利率处于 1.5% 左右的低点时借入的，几乎占整个市场的 20%。此后，这些利率已攀升到 5% 以上。

根据政府数据，在加拿大最大的省份安大略省，另类贷款机构（如 Ly 曾去过的贷款机构）约占抵押贷款的 12%。他们通常提供一两年的短期贷款。

大量此类借款人变成被迫出售者可能会给已经在衰退边缘摇摇欲坠的经济带来冲击波。这也是加拿大政策制定者在繁荣的漫长岁月中一直在担心和准备的事情。

与大多数国家一样，加拿大房价飙升源于多年的低利率刺激了对房地产的需求，而 Covid-19 大流行进一步加剧价格上涨。

但加拿大的房地产繁荣持续时间相比世界其他主要发达国家更长，增长幅度也比其他任何地方都大，因为它在很大程度上避开了 2008 年的金融危机，使市场能够在收益的基础上再接再厉，而不是从崩盘后的低点开始。

根据牛津大学的数据，虽然在其他市场经受住崩溃冲击的国家也出现了类似的强劲势头，但加拿大人对拥有住房的特殊热情——以及由移民驱动的人口增长，这些因素推动住房投资在经济中所占的份额比其他任何地方都大经济学。

这些看似势不可挡的价格上涨也使房地产成为人们积蓄财富的热门方式，在 BC 省和安省等主要市场，投资者约占住房存量的三分之一。

为了提前应对潜在风险，加拿大政府制定了一项压力测试，以避免出现美国次贷危机引发的金融危机。到目前为止，压力测试仍在工作。

尽管加拿大的基准房价在全国范围内连续 8 个月下跌，但市场上的房产数量仍远低于长期平均水平。总的来说，房主似乎有足够的财力避免抛售。

然而，还有很多像 Ly 一样的借款人为了避免压力测试，而选择了其他机构或是短期借贷产品。此外，利率在 3 月份才开始上升，许多房地产专业人士指出，随着利率保持在高位的时间越长，借贷成本上升带来的财务压力往往会加剧。

多伦多的房地产律师马克·莫里斯 （Mark Morris） 说，给他打电话咨询可能将面临破产的人数开始攀升。

即使是那些接受过压力测试的人，也未必能免受压力。利率上涨带来的还款成本高涨，使得很多加拿大房主不得不从其他方面缩减支出、甚至最终难以维持还款额支付。

语言病理学家 Charlene Willerton 在温哥华郊区买了一套投资公寓，购买的时间刚好是房价的最高峰——今年 3 月。

房屋出租的收益目前仍然低于她月支付的贷款月供，目前还需要没月额外支付大约 80 加元，以弥补她的购房成本和租金的差额，但她仍然认为这是值得的，因为她和她的丈夫买不起足够他们家人居住的房子，所以他们想获得尽可能多的相对便宜的投资房地产，以此来积累财富。

但由于 Willerton 使用浮动利率抵押贷款为她的购买提供资金，如今她的负现金流激增至每月约 500 加元。这就已经超出了他们的预期支付能力。如今持有投资房的压力变得更大。

除了房奴们个人的压力之外，近几十年来，房地产在加拿大经济中的份额一直在增长。因此，一旦房地产市场出现崩盘或是其他巨大的变化，将会加拿大整体经济带来不小的影响。

如果通胀放缓，加息的幅度可能会放缓。

从长远来看，大多数经济学家表示，加拿大的人口增长是 G7 集团中最快的，这也保证了加拿大房价下跌不会走太深远，而住房短缺实际上证明是更大的挑战。

新供应的各种瓶颈使其难以跟上所有增长的步伐，因此，对于加拿大房市的崩盘担忧并没有那么严重，相反加息止步后，房市的供求矛盾可能仍将是加拿大房市的主要瓶颈。