加拿大地产协会推新规 打击暗盘售房

加拿大地产协会（CREA）上周宣布新规，要求房子公共营销3天内，房地产经纪必须在当地地产局多重挂牌服务（MLS）系统中登记挂牌。

加拿大一些卖家不愿意公开出售房子，促进了暗盘市场的兴旺。（Jonathan Hayward/加通社）

CREA新规理由

根据CREA定义，公共营销是指任何一种公开卖房方式，包括前院广告牌、邮箱群发、传单与社媒卖房帖及其他传媒方式。这意味着，今后几乎所有房地产交易都必须在MLS上挂牌，加拿大地产经纪通过暗盘进行房屋交易的好时光，将很快不再。

CREA的理由是，此举对买卖双方都公平，买卖双方应享有所有信息知情权，市场才能做到公开和透明，保障所有人利益。对于买家，有更多房源选择；对于卖家，能让房子曝光度更高，吸引更多竞争。

CREA认为，暗盘这种卖房方式，信息只限于小圈子，剥夺了更多买家加价竞争权利，有损消费者利益。新规能加强经纪专业水平，更好服务于消费者和加强MLS品牌。

新规不适用于商业地产、在建中多单元住宅与租赁地产。CREA规定，只有在卖家书面确认，挂牌经纪已通知其明盘和MLS挂牌卖房各种好处，卖家仍选择暗盘交易这种情况下，经纪才可进行暗盘卖房这种操作方式。

暗盘操作方式

暗盘常见操作方式法是，经纪在小区草坪上竖多个 “即将上市”（Coming Soon）的牌子，吸引人们兴趣，但私底下从未挂在MLS上公开出售，而是只透露给知情的客户，完成场外交易，避免竞价争抢。

暗盘卖房，通常在豪宅交易市场更普遍，豪宅高端客户卖房，出于隐私考虑不希望房子过度曝光。另一种情况是，市场下行时，卖家既想吸引公众兴趣，又不想留下公开的卖房时间记录。

此外，疫情期间，许多卖家不希望太多人上门看房，采取独家暗盘卖房方式。经纪透露，今年央行加息后房市行情下走，许多卖家想试一下水，又不想让房子过度曝光，导致暗盘卖房盛行。

问题是，买家和卖家利益总是冲突，如卖家喜欢盲拍卖房方式，买家不喜欢，新规如何做才能满足买卖双方利益？许多经纪不满，认为此举限制了经纪和客户卖房方式选择。

经纪：卖家有权选择卖房方式

安省地产经纪奥克斯利（Gillian Oxley）表示，并非所有人都想在MLS上挂牌，她最近在暗盘市场就看到一幢2,000万元的豪宅。协会这么做，在脸书群和其他小圈子中悄悄分享暗盘的经纪中，引起了轩然大波。

奥克斯利认为，如何卖房，应由业主来选择和决定。奥克斯利目前有3个暗盘，一般会和手头有相应买房需求的买家客户的经纪合作。

多伦多地产局（TRREB）总裁克莱格（Kevin Crigger）透露，此前渥太华CREA大会上，就已经激烈讨论过这项新规，协会通讯虽未提及明年1月1日正式实施前是否会征求意见反馈，但细节部分应该会有调整。

克莱格表示，许多经纪在小区竖个牌子，称暗盘即将上市，但即将一词概念太模糊，许多买家过几天开车经过，发现房子已经出售，令人懊恼。克莱格同时承认，协会新规有可能限制经纪与其他公司经纪之间的沟通，对此地产局也不接受。

身为经纪的克莱格透露，他也为客户代理过暗盘，卖家选择暗盘交易，多出于隐私考虑，如业主是名人，或是上市公司高管担心公开卖房会引股东不安等。但CREA希望加强经纪公司间合作，为买家提供更多房源选择，也是应该的。

选择私售原因

经纪表示，暗盘过去都是顶流经纪之间的私下交易，后来也逐步正规，有了正规书面合同。暗盘通常是经纪只在自己的网站上挂牌，而不选择在MLS上挂牌。

地产经纪利奥塔斯（Tommy Lioutas）透露，今秋房市行情动荡，各种价位的市场上私售日益普遍。有些业主不想为卖房拍照花时间清理或摆设，他最近经手的一幢平房卖家，就因为嫌卖房准备太繁琐选择私售，结果房子很快就以95万元要价出售，买卖双方皆大欢喜。

利奥塔斯认为，CREA新规令经纪和客户都很失望，到时候执法估计也只能靠邻里之间发现谁家挂“coming soon”互相举报了。此外，上有政策，下有对策，客户如果坚持暗盘私售，经纪们还是会想出办法。

经纪波普（Robin Pope）认为，暗盘买房是有自身优势，但并非所有房子都是私售，因此才有MLS的存在，明售符合所有业主利益，但CREA不应该限制人们的卖房选择，作为经纪，他还是会支持卖家卖房选择自由。

经纪们普遍不解的是，作为行业协会，CREA为何不对新规做到更透明？制定政策前为何不进行投票或案例说明？新规生效后如何实施？

暗盘与MLS孰优孰劣？

暗盘卖房，有利有弊。一方面这种方式只针对特定小圈子，保证了小区业主同质性，但另一方面剥夺更多潜在买家选择权利，同时也不符合卖家利益，毕竟MLS能让房子得到最大市场曝光度，吸引更多买家竞争，房子有可能卖得更快卖价更高。

《美国经济评论》2009年MLS挂牌与卖家俬售（FSBO）比较研究显示，私售房子卖得更慢，卖价更低，但仍有不少有充分耐心的卖家出于自身考虑采取私售方式。

如今网络信息日益发达，许多买家是自己搜索，然后再通知经纪自己感兴趣的房子，不像以前只靠经纪提供房源信息。在当今互联网门户网站、社交媒体以及无处不在各种信息流超连接时代，网络及其体量决定一切。在地产营销方面，MLS一直是最大网络，无视其影响肯定有风险。

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