利率上升让楼市降温 为什么租金却一路飙升？

许多大城市的住房租金飙升。星报资料图

专家指出，利率上升导致加拿大房地产市场降温，但同时也给本已相当紧张的租房市场带来压力，令许多大城市的租金飙升，加拿大央行抑制通胀的努力也因此变得更加复杂。

加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）周五发布的数据显示，6月份本国住宅销量同比下降24%，进一步延续了4月份以来地产交易活动急剧放缓的趋势。该数据证实了许多经济学家的怀疑及市场观察人士的预言，即利率上升正在拖累加拿大的房地产市场。

加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation ，简称CMHC）首席经济学家杜根 (Bob Dugan)在Global新闻的访问中表示，“低利率有助于降低购房门槛，并减轻租房市场的压力。当利率仍然较低时，很多需求仍然会流向购买住房。但现在我们真的看到这种情况已开始发生变化。”

加拿大央行周三又将政策利率提高了1个百分点，令基准利率已从年初的0.25%升至2.5%。

随着利率上升，地产市场降温，租房市场同时出现价格飙升。根据Rentals.ca的数据，6月份加拿大各类型出租物业的平均租金为每月1,885元，年增幅9.5%。

尽管全国各地的租金均在上涨，但主要城市中心的租金升幅更高。在温哥华，6月份一居室柏文的平均租金为2,418元，同比增长近20%。多伦多同类型柏文每月租金2,192元，较一年前上涨18.5%。

Rentals.ca的内容总监丹尼森（Paul Danison）指出，随着加拿大国民越来越没有能力拥有住房，租房市场只能去容纳更多的人。他说，部分原因是因为利率上升，人们不太愿意离开出租市场去首次置业，或只是希望在场边等待，但利率升高并非租房市场升温的唯一原因。

丹尼森说，在疫情高峰期，主要城市中心的住房空置率相对较高，因为租房者需要更多空间且搬到了较偏远的地方。但今年年初，需求开始向相反的方向变化，面积较小的物业，如一些高层柏文中的800呎左右单位，租金开始真正上涨。

CMHC的杜根说，搬回城市中心的加拿大人并非唯一的需求来源，最近涌入的移民也给大城市的空置率带来了更大的压力。由于租房市场的需求超过了有限的供应，他最担心的是价格较低的单位，因为租房市场中只有很小一部分房源，是20%的收入最低加拿大人能负担起的。

随着高收入家庭被排除在住房拥有者之外继续租房居住，可负担单位的供应越来越少，从而推动需求、进而是租金越来越高。

尽管购买可负担住房的能力主要是较高收入家庭的痛点，但杜根担心，低收入国民的租金飙升，可能会将本国的住房系统推向崩溃边缘。他说，“因为买房有点像一种选择，如果你买不起房，可以回到租房市场；但是，如果你付不起租金，你还有甚么地方可住？”

丹尼森认为，“我们还要承受更多的痛苦，在不久的将来，租金不会下降。”

加拿大央行的加息针对的是国内的通胀来源，但加拿大皇家银行（RBC）助理首席经济学家霍格（Robert Hogue）认为，租金上涨的副作用，是在短期内使央行控制通胀的努力变得“复杂化”。

霍格表示，加息最终将成功消除加拿大经济的过度需求，并令通胀回落至目标水平。不过，尽管较高的利率将压低大多数经济领域的需求，但租金承受上行压力，反过来可能会抵消央行已取得的一些进展，令他们在解决通胀问题方面面临挑战。

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